TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ

Türkiye’de gayrimenkul sektörü, özellikle son 30-40 yılda hızlı bir gelişim göstermiştir. Bu gelişimi anlamak için tarihsel, ekonomik, politik ve demografik dinamiklere birlikte bakmak gerekir. Aşağıda Türkiye'de gayrimenkul sektörünün gelişimini dönemler halinde özetliyorum:

1. 1980 Öncesi Dönem: Devlet Ağırlıklı Yapılaşma

• Kentsel yapılaşma genellikle devlet eliyle yürütülüyordu.

• Gecekondu oluşumu hızla arttı; kırsaldan kente göç, konut ihtiyacını artırdı.

• Özel sektör gayrimenkul alanında çok sınırlıydı.

2. 1980–2000: Serbest Piyasa Ekonomisine Geçiş

• 1980 sonrası liberal ekonomik politikalarla özel sektör gayrimenkulde daha aktif hale geldi.

• Toplu Konut İdaresi (TOKİ) 1984’te kurularak sosyal konut üretimine başladı.

• Arsa spekülasyonları ve imar planları üzerinden rant beklentisi ön plana çıktı.

• 1999 Marmara Depremi, deprem güvenliği konusunu gündeme taşıdı.

3. 2000–2013: Yabancı Sermaye ve Kentsel Dönüşüm

• 2003 yılında çıkarılan mütekabiliyet yasasıyla yabancılara mülk satışı kolaylaştırıldı.

• AVM, rezidans ve lüks konut projeleri hız kazandı.

• Kentsel dönüşüm projeleriyle eski yapıların yerine yeni yapılar inşa edilmeye başlandı.

• TOKİ daha fazla sosyal konut ve alt gelir grubu için projeler üretti.

• Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) yaygınlaştı, Borsa İstanbul’da işlem görmeye başladılar.

4. 2013–2020: Mega Projeler ve Yavaşlayan Büyüme

• Kanal İstanbul, 3. Havalimanı, Marmaray, Yavuz Sultan Selim Köprüsü gibi mega projeler sektörü canlandırdı.

• Ancak ekonomik belirsizlik, kur şokları ve faiz artışları sektörü yavaşlattı.

• 2018 kriziyle birlikte konut satışları düştü, stok fazlası oluştu.

• Yabancılara satış yine önem kazandı: Özellikle Körfez ülkelerinden yatırımcılar geldi.

5. 2020 Sonrası: Pandemi, Faiz Politikaları ve Yeni Dinamikler

• Pandemiyle birlikte müstakil ev, bahçeli konut ve kırsal taşınmazlara talep arttı.İstanbul'a yakın olmasının etkisiyle birlikte Tekirdağ, Marmara Ereğlisi,Yeniçiftlik ilk tercih edilen yerleşim bölgeleri arasında yer aldı.

• 2020’de düşük faizli konut kredileri ile konut satışlarında geçici bir patlama yaşandı.

• 2021 sonrası yüksek enflasyon ve artan inşaat maliyetleri sektörü zorladı.

• Kira artışları ve konut fiyatlarındaki anormal yükseliş, barınma krizine yol açtı.

• 2022 sonrası artan döviz kurları ve yüksek enflasyon, sektöre yabancı ilgisini yeniden artırdı.

Günümüzde (2024–2025 itibarıyla):

• Deprem riski yeniden gündemde: Özellikle 6 Şubat 2023 depremleri sonrası yapı stoğu ciddi biçimde sorgulanıyor.

• Sıfır konut üretimi yavaşladı, ikinci el piyasası hareketli.

• Kira krizine karşı çeşitli yasal düzenlemeler tartışılıyor (örneğin kira artışına %25 sınırı).

• Gayrimenkul, enflasyona karşı koruma aracı olarak görülmeye devam ediyor.

• Türkiye hâlâ Orta Doğu ve Asya yatırımcıları için cazip bir pazar konumunda.